前注：
本文作者是香港科技大学前经济系系主任雷鼎鸣先生，原标题为《香港土地的供应与需求》。
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正文全文如下：
楼价高昂是香港最核心的社会矛盾之一，不解决这问题，社会就算短暂出现和谐，也可能只是镜花水月。
房屋的负担指数可以用楼价中位数除以住房年收入中位数来计算，香港是18.1，亦即一个中等收入家庭不食不用，也要18.1年的收入才可买下一个中等价钱的单位。
香港这个指数冠绝全球，远远抛离排第二的悉尼的12.2，况且上述算法并无考虑房子的大小，而香港的房屋比悉尼小得多。比诸内地，香港也是远远不如，香港人均居住面积是16平方米，内地城镇则是36.6平方米。
■与内地融合，长者移居大湾区
楼价被市场中的供求关系所左右。在需求方面，未来20多年，住户数量的平均增速将会倍于人口的增速，这是因为人口老化，大量出现单身长者住户或二人住户所致。
在供应方面，低于10年楼龄的私人楼宇单位只有68068个，10至19年楼龄的则有228617个，20至29年的更有279210个。由此可知近十年新建楼宇供应量之低，楼价不急升才怪！
展望将来，楼宇的刚性需求也会因住户数目持续上升而难以下挫。更有甚者，香港很希望继续发展其国际金融中心，也想在创新科技上做出成绩，若成功的话，楼价会继续有上升压力，要知道，世界上的金融中心与创科中心楼价都是极为高昂的。
我们若要减低需求，可能需要与内地加快融合，更多的长者到“大湾区”楼价较低的城市，例如中山、江门、肇庆等地居住，现时“大湾区”交通基建比前发达，生活环境也不错，这种迁移并非不可能，但当然有一大堆问题要解决。
退休后的长者不用上班，移民到较便宜的其它城市，这在外国十分普遍。不过，最好的解决房屋短缺的方法，当然是香港能够有地多建房子，这需要多少土地才够？
政府曾有一份叫《香港2030+》的报告，当中认为香港的长远土地需求约4800公顷（48平方公里），但现在只觅得3600公顷可用之地，欠缺的1200公顷尚须众里寻他千百度。要注意，这些地并非只是要来建住宅，当中也包含了商业楼宇、道路、休息用地、政府机构、特别设施等等。
不过，上述估算应视作最低的需求值，只能勉强维持现状，不能解决楼市的两大困扰，即不能把楼价显著下调及居住单位太过细小，不少港人仍要一生一世当房奴，殊不理想。
我曾撰文，若要新建单位面积比现时的平均增大三成（其实仍然很细小），楼价又能下跌得使人有点感觉的话，香港土地的短缺绝非上述的1200公顷，而是起码有2000公顷。
香港总面积1111平方公里，已发展的面积只是总面积的24.3%，再多找20平方公里又有什么困难？困难确实存在，但这些困难倒是自找的，当中充分反映了不同利益或压力团体的自私心态。
■收回棕地有限,或引发持久官司
这里先要搞懂一点政治经济学。楼价若合理下调，无疑符合香港总体利益，但这并不表示人人都有得益，无人蒙受损失。香港近半人口住在公屋或居屋，楼价下跌对他们影响较低。
三成多的港人住在自置物业中，楼价下跌对他们的影响复杂。一方面他们的账面财富会下滑，但另一方面，他们亦更有能力购买更大的住所，住得较舒适，他们的子女要离家置业也容易一些。另外不到两成的人口住在租住房屋，当中包括劏房，楼价下跌会帮助他们早日圆了置业梦。
但要注意，这些人数量虽多，但利益分散，也没有组织起来形成可以影响政策的政治力量。这些人可视为政治上的弱势社群，其利益需要有代言人，政府有责任重视他们的诉求。反之，某些极端的环保团体或是棕地的营运者，其利益却集中，又因人数少，较易组织起来，政治能量反而更大。
经济大师贝卡尔（Gary Becker）及奥尔森（Mancur Olson）都指出人少利益集中的压力团体的政治能量都更大，但这种不对称性反而阻碍了社会经济的发展。香港的土地问题正好反映这洞见，我相信政府成立的“土地供应专责小组”的成员，在土地上并无个人利益，他们有义务为那些无力负担房屋的人发声。
我不认为香港需要的5600公顷地（政府认为自己已找到的3600公顷加上我认为短缺的2000公顷）能靠一种单一的来源便可解决，我们需要审视每种来源的局限。以下的判断是我个人意见，并不代表“土地供应专责小组”。
部分环保人士既不想用郊野公园的地，也不想填海，最廉价的推搪方法便是祸水东引，叫政府开发棕地，即私人农地转作非农业用途的地。我不但不反对发展棕地，且大力赞成，因为棕地并未有被好好利用，问题是棕地根本并不足够而且业权复杂。
棕地分散零碎，发展不易，总面积只有1300公顷，其中540公顷早已纳入政府3600公顷的计划内，余下的只有760公顷，而这760公顷也非全部可用。要知道，棕地并非无主之地，也不是没有经济活动，这些地有用作储存货柜，也有用作工业生产等等，只不过其经济活动的产能甚低。
政府若要更有效使用棕地，将它们收回，无可厚非，但总也要再另找土地安置棕地上的营运者，在扣掉这部分土地后，可能只剩下三分二的棕地仍可使用。换言之，1300公顷的棕地或许只能提供不到900公顷的额外用地，再减去政府已纳入计划中的540公顷，棕地实际只能贡献出360公顷，与所需的2000公顷相距甚远。这些估计或许有误差，但棕地只能解决小部分问题这一格局，却是彰彰明甚。
更困难的部分是棕地上的营运者必定会提出索偿。据我所知，大部分棕地的业权人都十分乐意收取政府的补偿而献出棕地，但棕地上的大量租客却不想，因为他们未必可以得到多少补偿。政府虽然可祭出收回土地条例以作收地的法律依据，但观之近年新界收地的困难，打官司旷日持久已可预期，政府并无把握诸事顺利。
■重划郊野公园,平衡土地发展
郊野公园1977年正式成立，现时其占地44312公顷。当年划分郊野公园的边界时，并非有何科学方法，亦没可能预见未来城市如何发展。在40年来，郊野公园的范围其实不时变动，例如近日便增加了500公顷位于红花岭的土地。
我们若在各郊野公园游走，也不难发现在一些边缘地带，没有保育价值？树也没有一株的，竟也被视作郊野公园的一部分，有些人害怕一但放弃了这些地，便有人要求把更多的郊野公园土地拿去发展，所以坚决反对。
这些问题其实可以化解。郊野公园的范围，可以修订，适宜发展的可分割出来，部分有保育价值的绿色地带亦可纳入为郊野公园，政府也可加大力度造树，补偿发展带来的生态损失。
港人每年到访郊野公园，平均只有约1.75次，就算郊野公园缩小了2%至3%。损失也极为轻微，但这已足够多建近二十万个单位，经济效益极为巨大，况且生态环境亦可靠其他方法补偿。认为郊野公园碰也不能碰的人应多到劏房访问，感受要纳贵租的无壳蜗牛之苦。
据政府的估计，若要扩展或开发新发展区或新市镇，包括开发部分郊野公园，完成首期工程前所需时间要15年至18年。港人重视程序，这是好事，但若走程序要耗费这么多时间，便只可能显示官僚主义的幽灵仍在徘徊不去，政府及社会都应大刀阔斧加快速度。话说回来，既然开发郊野公园需时，我们倒应早日启动此等程序。
曾有人建议，可以填平船湾淡水湖，估计可提供或许足够90万人居住的用地。能够弄出这么一大块地，这建议有其优点，但代价却也很大。淡水湖的地段会被不少人视为郊野公园的核心部分，在那里大建房屋，不免有煞风景，必遭强烈反对。把这么多人口放在如此偏远的地方，交通基建压力很大。
据政府官员的估计，在别处海域填出相等面积所花的成本，会远低于填平淡水湖。既然如此，我认为填海造地是更佳的方案。船湾淡水湖每年平均收集62百万立方米的用水，占港每年用水的6.3%，没有了它，香港要面对供水不足的风险。
■填海造地需时,远水难救近火
填海确应是造地的主要方法，但这也并非毫无限制。没有多少人会支持在维港填海，所以地点会较偏远一些。选址时也要考虑是否影响海上的航道，有些环保人士会把海洋生态看得比造地建屋更加重要。也有人认为可供填海扩展的岛屿有稀有动物品种，动也不能动。
其实，在新填海的地上建设桥梁道路等基础设施，成本比造地贵得多，但土地价格高，这也就值了。不过，据说填海建屋也要十多年的时间，远水近火，使人担忧。
有人建议把葵青的货柜码头拆掉搬到较遥远的填海造出的海岸去，这可空出较近市区的279公顷现时码头用地及100公顷的后勤用地。我认为这是一个不错的建议，但找寻合适的填海地方也并非简单之事。也有人建议在码头上架空建成空中城，我对此则颇有保留。
海港业对港的直接贡献虽只等于GDP的1.1%，但进出口物流业却占GDP近四分之一。在码头上空百多米架设空中城的期间，不可能不干扰到香港的进出口贸易，经济风险不低，但若货柜码头的5个营运商相互之间谈妥合作条件，并愿自费研究具体可行的发展方案政府也不用反对。
上述种种，尚未包含不少其他的可考虑的方案。例如岩洞或地下空间可用以建设体育中心、游泳场馆、档案馆、储酒库、数据中心、灵灰安置所等等，但这些方案在提供土地的量上，远不足以应付香港所需。
港人需要确立一种对客观事实的认知，香港楼价贵得离谱，对社会经济造成了巨大的伤害，但香港却有四分三的土地没被应用，港人会否被外人视为自寻痛苦的怪胎？在保育与降低楼价上，孟子所说的鱼与熊掌“二者不可兼得，舍鱼而取熊掌者也”，应是我们的指导思想。当然，我们也应最大程度上减低对环境的影响。
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