最近房地产税的话题又被提起，又有记者采访我说“房产税要开征了”，我提醒他说是“房地产税一套立法”，他说就是房产税，可见常识的普及还是需要日子的。

土地财政和房产财政是各国地方政府主要的收入来源，不是土地财政就是房产财政，我国也不会例外。也就是说，“土地+房产”的房地产财政是各国地方政府的主收入。

当然，目前我国还没有出现开征房产税的时间窗，主要是有三点原因。一个是收入原因、另一个是结构原因、第三个是财政原因。关于这三点原因中的两点关注者比较少，我还需为之前密讲的听众再保密一段时间，你可以先想想。今天来谈谈房产税。开谈前提醒你：

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但房产税迟早会开征，一旦我国的土地财政继续不下去了，地方就一定会转为房产财政。而且与很多人觉得房产税不好征收、征收成本太高的想法不同，房产税是最好征收的品种：

房子又不能跑、水电煤气等又是国家控制，你不及时缴纳连追都懒得追你，到时候总有机会收你滞纳金的。

还需要先分清楚房地产税与房产税的不同，房地产税含义更广，既包括交易环节的税种、也包括持有环节的税种。房产税是专指对持有环节征税。现在我国强调是推进房地产税改革，其实是指交易环节、增值环节征税。

那么一旦开征针对持有环节的房产税，到底是哪些城市的哪些产品相对会受到压力呢？针对房产的税费，最终都要由使用人来承担。地租就有这个精妙之处，就是最终要由使用者、而非所有者来承担。

人口拥入多的大城市，使用人可以是租客、也可以是购买者，也就是说多出来的税费拐弯抹角可以要由租客来承担。而人口净流出的中小城市，使用人往往只是购买者自己，也就是说购房者将自己承担多出来的房产税。

所以房产税对人口净流出的城市是很不利的，而对于人口净流入的城市，按照目前各国主流房产税的税率来评估几乎可以忽略，转嫁百分之一左右的成本并不困难，相对于人口净流出的城市其实就是增长了，净流出城市的价值转移到了净流入的城市。

而对于品种来说，无法产生现金流的房产将受到巨大的冲击，非但无法产生现金流还要支付房产税费。所以要选择具备产生现金流条件的品种，得能够租得出去、经营得起来。

而至于城市的选择，未来我国人口净流入的视角要换成都市圈。

而我国主要都市圈是这五大撑起大框架：

以上海为核心的华东都市圈3亿人口、

以广深港为核心的珠三角都市圈1.5亿人口、

以北京为核心的京津雄都市图1亿人口、

以武汉为核心的华中都市圈7500万人、

以成渝为核心的华西都市圈6000万人。

我国的次级都市圈主要有4大：西安都市圈、大连青岛都市圈、海峡西岸都市圈、云贵都市圈。

这5+4构成了我国房地产价值的主要汇集方向，在这些都市圈里选择有现金流的产品，才会成为真正的赢家，也就不会被什么房产税半夜吓醒了。

最后要提醒你：就是你（家）自住的房子要搞套在你能力范围内足够大、足够好的，以到时候最大限度地享受房产税的自住减免政策。如果以面积为标准减免的情况下，好地段的好房子的减免额当然会差地段的差房子要大多了.而如果以套数为标准减免，那么你选择了好地段的好房子不但能够享受到上述更多的减免，其实还享受到了多余面积的减免啊！

这不就相当于每个月给自己发奖金吗？

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依惯例并据会员建议，12-29也即本周五举办《会员年度回馈讲座：阅楼成精·独家剧透》http://www.dyl365.com/html/30533.htm，这是“资智通见”总第649场、2017年第68场，也是闭关年终讲。

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